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血泪史!明明写字楼过剩,为什么在郑州租个合适的地方办公却这么难?


血泪史!明明写字楼过剩,为什么在郑州租个合适的地方办公却这么难?


很多人说,目前郑州写字楼市场过剩,这个在数据上毫无疑问。这两年郑州写字楼市场空置率一直备受诟病,在去年经过小幅回落后,今年又迎来新的一轮写字楼供应高峰。

然而落到实处,由于近期跟着团队为公司选新址,终于有机会深入到一线市场。原以为会乱花渐欲迷人眼,谁能想合适的选择真不多。

此次将需求总结起来,希望给也在寻租写字楼的公司,和欲入手写字楼的买家一些参考。

地段

写字楼市场如同住宅一样,近些年遍地开花,各个区域都有不同的产品集中亮相。虽说如此,在郑州,若是选择最适宜办公的区域,还是闭眼一扫,直奔5个就行:金水CBD、郑东新区CBD、高铁商圈、龙子湖片区、北龙湖CBD。


为什么把目光锁定这5个圈?作为公司选址,地段太重要了。

在一路向东的大趋势下,郑东CBD、高铁商圈、龙子湖片区拔地而起;北龙湖金融岛未出先火,未来必将成为郑州写字楼制高地,金融大佬、500强总部争相入驻,那里就是身份的证明;金水CBD的地位多少年来屹立不倒,尤其是今年建业凯旋广场和正弘城的入市,强化了老金水一方霸主的地位,“含金量”容不得我们质疑。

价格

考虑完地段,再实打实地衡量下自己能承受的价格问题。500强总部、金融大佬毕竟是小数,绝大多数公司还是必须把租金成本考虑清楚。

我们调研金水CBD的时候,觉得金水区上下班驾车拥堵是个问题,但整体配套成熟、生活氛围浓厚、商圈也集中,已经开始幻想住进新建的建业凯旋广场是何等的高大上。然而当得知15—18块的物业费时也惊掉了下巴。正常租个300平的办公区,每月单租金一万八,物业费就要高达4500元,不知道老板会不会眉头一皱。还有北龙湖金融岛,虽然还未建成,但租金水平显而易见,望眼欲穿。

交通

为什么交通和上面地段要分开说?地段衡量身价,交通却切切实实关系到员工每日的“幸福感”。越来越多公司愿意为幸福感买单。

之前我们做过郑州市白天与夜晚的城市热力图,白天上班时间,人群密集分布在东区,晚上则大流量地迁徙回老城区。数据显示,每天有10万余人通过乘坐地铁1号线,完成从西区到东区的“潮汐”运动。

公司,“中午吃什么”被我们喻为“世纪难题”。因为曾经在高铁片区待过一段时间,明白在那里吃饭的艰难。中兴南路附近底商不集中,有幸碰到个地下的美食广场,就餐氛围油烟缭绕,可供选择的大多是热干面、麻辣烫、凉皮、驴火等男默女泪的菜单。

中兴南路附近一地下美食广场

要说高端商圈也有,很高端,在海汇中心附近,网红的天幕搭配着周边的level。代表性的有十里洋场、瓦库、上井日料、四小姐的店、小龙坎、小背篓,人均随便就上百……比较亲民的面馆也是人均30左右。每天的午饭还是乖乖选择外卖吧。总之在高铁片区吃饭难,是整体印象。

海汇中心

这一点东区CBD表现比较好,也是沾了丹尼斯七天地的光。就餐环境比较舒适,可供选择的上到火锅日料,下至各式的米、粉、面都有,还有星巴克、豪丽斯,满足了公司员工午餐、聚餐、商务谈判等多种需求。

考虑到这些问题之后,我们基本上把目光锁定在了郑东CBD西片区,满足地段、交通(地铁口)、均价、配套等要求。很多人估计和我们英雄所见略同,任何一个快到租期的房子每天都会迎来四五波新租客来看房。

那么就以此区域为准,继续研究下停车问题。

不仅是老板,现在不少8090后员工也会选择开车上班,员工的停车问题也不能忽视考虑,毕竟在东区停车绝对烧脑。比较便宜的公共停车场早上8:00之前就满了,停路边贴条、电子拍照伤不起,还有随时被拖走的危险。各栋写字楼的地下停车场是比较安全的选择。

大多停车场单次收费是第1小时4元,之后每小时1元,部分高峰时段2元/小时。按照朝九晚六上班族,一天大致12—15元。但很多楼栋不提供单次停车,必须使用月卡。以下是有房源对外出租的物业相关信息。

户型、采光和邻居

接下来就是选择产品本身了。在合适的面积区间,还要考虑户型方正、采光好、卫生间是否在室内、梯户比、楼内装修品质和入驻的企业类型以及空置率等问题。

比如新芒果,整个建筑呈椭圆形,采光做的很是不错,但是扇形面积的利用率比较低,部分位置有小拐角,若想隔个茶水吧或经理室都很尴尬。

再比如世纪峰会,中低层没有配备公共卫生间,卫生间在室内体验感不佳。


部分户型采光很奇特,要么隔断特别多,部分办公区域黑漆漆,更甚者分分钟让人有想把墙都打掉的冲动。

还有部分写字楼整层都是空置的,略显萧条。自己公司孤零零在那,总觉得哪里不对。

不过还好的是,不比西区和金水部分写字楼,CBD基本不会出现那种一整层望去,都是做纹眉、美甲、搞POS机、小额贷款的邻居。整体入驻企业的品质和工作氛围还是不错的。

能选到一个各方面都满意的产品真是过五关斩六将,要废不少心思。



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